Η συντριπτική πλειονότητα των καταχωρήσεων των Airbnb στην Ελλάδα, πάνω από 8 στις 10 πανελλαδικά, ανήκει σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες, με τη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης να παραμένει σε μεγάλο βαθμό ερασιτεχνική και πιο περιορισμένη ακόμη, τουλάχιστον αν συγκριθεί με άλλες σαφώς πιο αναπτυγμένες αγορές, όπως η Ισπανία, η Γαλλία και η Ιταλία.
Ο μέσος Έλληνας οικοδεσπότης χρησιμοποιεί τα έσοδά του ως συμπληρωματικό εισόδημα, με καθαρό μηνιαίο κέρδος μόλις στα 364 ευρώ, εφόσον αφαιρεθούν οι φόροι και οι λοιπές δαπάνες. Επιπλέον, για τα σπίτια που διατίθενται μέσα από τις γνωστές πλατφόρμες υπολογίζεται ότι μόνο οι μισοί οικοδεσπότες τα χρησιμοποιούν οι ίδιοι περιστασιακά και είναι ελάχιστοι, μόλις 9%, αυτοί που θα προτιμήσουν να επιστρέψουν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση.
Το προφίλ του Έλληνα οικοδεσπότη της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα καταγράφει η τελευταία μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου της Αθήνας (ΟΠΑ), ανατρέποντας παράλληλα την εικόνα για τη συγκεκριμένη αγορά, η άνοδος της οποίας τα τελευταία χρόνια προβάλλεται ως ένας από τους βασικούς λόγους για την άνοδο των τιμών στο εγχώριο real estate, σε επίπεδα πλέον υψηλότερα από αυτά του peak προ δημοσιονομικής κρίσης, το 2008, ιδιαίτερα στα δύο αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Το βασικό πρόβλημα, όπως υποστηρίζεται στην έρευνα, είναι τα κενά σπίτια, κάποια εκατομμύρια ανά την Ελλάδα, και όχι τα Airbnb, τα οποία, ούτως ή άλλως, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες τους δεν θα διέθεταν στην αγορά για μακροχρόνια μίσθωση.
Τα 10 βασικά συμπεράσματα Συνοπτικά, σύμφωνα με την έρευνα:
1/ Το ποσοστό του ΑΕΠ που προέρχεται από την αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης άμεσα και έμμεσα αντιστοιχεί στο 4,5%-5,4%, από 9,82 δισ. έως 11,83 δισ. ευρώ, δημιουργώντας πάνω από 95.000 θέσεις εργασίας άμεσες και έμμεσες. Μόνο η δαπάνη για διαμονή υπολογίζεται σε 1,64 δισ. ευρώ και με την επιπλέον δαπάνη σε λοιπά έξοδα ύψους 2,83 δισ. ευρώ το άθροισμα αντιστοιχεί σε 4,47 δισ. ευρώ (στοιχεία 2023), νούμερα που ανεβαίνουν με τους πολλαπλασιαστές του τουρισμού από 2,2 (ΙΟΒΕ) έως 2,65 (ΚΕΠΕ). Για το 2024 οι συνολικές καταχωρήσεις έφτασαν κοντά στις 200.000 (υπολογίζεται ότι το 29,7% των συνολικών διανυκτερεύσεων τουριστών στη χώρα μας έγινε σε καταλύματα τύπου Airbnb).
2/ Οι κενές κατοικίες στην Ελλάδα αντιστοιχούν σε 2,28 εκατομμύρια (επί του συνόλου των 6,58 εκατομμυρίων), νούμερο που αποτελεί και την 3η υψηλότερη αναλογία στην Ε.Ε., με την Ελλάδα να κατέχει ποσοστό 34,5% επί του συνόλου των διαθέσιμων κατοικιών. Τα σπίτια που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση αντιστοιχούν στο 3% επί του συνόλου.
3/ Μόλις το 0,4% των κατοικιών είναι αποκλειστικά καταλύματα τύπου Αirbnb, με την αγορά να έχει συμβάλει τα τελευταία χρόνια στην άνοδο της τουριστικής ζήτησης. Οι τουριστικές αφίξεις την περίοδο 2019-2023 σημείωσαν άνοδο 58%, όταν η αύξηση της δυναμικότητας των ξενοδοχείων κυμάνθηκε στο 3%.
4/ Αυτού του είδους τα καταλύματα συμπληρώνουν την ξενοδοχειακή χωρητικότητα σε περιοχές και περιόδους που αυτή δεν επαρκεί, όπως τον Αύγουστο στα νησιά όπου η πληρότητα στα ξενοδοχεία αγγίζει το 100%. Παρ’ όλα αυτά, καμία ελληνική περιφέρεια δεν περιλαμβάνεται στο top 20 των πιο δημοφιλών αγορών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ευρώπη, όπου παρουσία έχουν άλλες μεγάλες τουριστικές χώρες όπως η Ισπανία, η Ιταλία, η Γαλλία. Η Αττική βρίσκεται στην 24η θέση και η Περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου στην 25η.
5/ Πάνω από 8 στις 10 καταχωρήσεις ανήκουν σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες και το υπόλοιπο σε νομικά πρόσωπα, με τους οικοδεσπότες να αντιστοιχούν σε ποσοστό 94%, που σημαίνει ότι ακόμη και στην επαγγελματική διαχείριση οι εταιρείες είναι πολύ μικρές. Η αναλογία αλλάζει στην Αθήνα όπου η διαχείριση είναι πιο «επαγγελματική»: το 61,4% των καταχωρήσεων στην Αττική ανήκει σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες, όταν στην υπόλοιπη Ελλάδα το αντίστοιχο ποσοστό είναι 87,7%. Επιπλέον, μόνο το 9% των ιδιοκτητών (κάτω από 18.000 κατοικίες) δηλώνει πρόθυμο να στραφεί σε μακροχρόνια ενοικίαση αν αλλάξει η νομοθεσία, ενώ το 23% δηλώνει ότι προτιμά να αφήσει το σπίτι του κενό.
6/ Το μερίδιο των σπιτιών που διατίθενται αποκλειστικά για μίσθωση είναι πολύ μικρό για να επηρεάσει την προσφορά των κατοικιών. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν σε μόλις 1% των κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας, την ώρα που τα κενά ακίνητα αγγίζουν το 25%.
7/ Η κατασκευαστική αγορά δεν έχει ανταποκριθεί μέχρι στιγμής στις ανάγκες της κτηματαγοράς. Υπολογίζεται ότι το 40% των σπιτιών που χτίστηκαν μετά το 2011 είναι κενό και μόνο το 2,3% του ΑΕΠ επενδύεται στην κατοικία.
8/ Ο βασικός λόγος που επηρεάζει το στεγαστικό στην Ελλάδα είναι το εισόδημα των νοικοκυριών, το οποίο, σύμφωνα με την έρευνα, είναι στα επίπεδα του 2008, με προσαρμοσμένο τον πληθωρισμό στα επίπεδα του 2000. Στην αναλογία των δαπανών για στέγαση σε σχέση με το εισόδημά τους οι Ελληνες έχουν την αρνητική πρωτιά στην Ε.Ε., διαθέτοντας πάνω από το 35% των εισοδημάτων τους, το μεγαλύτερο ποσοστό σε σύγκριση με τους υπόλοιπους Ευρωπαίους, π.χ. οι Δανοί ακολουθούν δεύτεροι με λίγο πάνω από 25%. Συμπληρωματικά, επηρεάζουν το δημογραφικό με περισσότερα μονομελή ή ολιγομελή νοικοκυριά και η δύσκολη πρόσβαση στην τραπεζική χρηματοδότηση.
9/ Δεν υπάρχει συσχετισμός μεταξύ της αύξησης των ενοικίων και της ανάπτυξης της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ο αντίκτυπος στις τιμές ενοικίων από τη συγκεκριμένη αγορά υπολογίζεται σε 1,8%.
10/ Συνολικά, τα οικονομικά οφέλη που συνδέονται με την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα ταξίδια στην Ελλάδα ξεπερνούν τον αντίκτυπο στο στεγαστικό. Υπολογίζεται ότι την περίοδο 2018-2023 η άμεση συμβολή στο ΑΕΠ της αγοράς ήταν στα 3,25 δισ. ευρώ έναντι των 560 εκατ. που ήταν η αύξηση στις δαπάνες των νοικοκυριών για ενοίκιο.
Εισόδημα και έσοδα«Για μια σημαντική μερίδα των Ελλήνων το εισόδημα που εξασφαλίζουν μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι αναγκαίο», αναφέρεται χαρακτηριστικά στην έρευνα του ΟΠΑ, επισημαίνοντας παράλληλα ότι ποσοστό 43% των Ελλήνων δηλώνει ότι δεν σκοπεύει να πάει διακοπές, ενώ το 22% θα πάει μεν, αλλά περιορισμένα, αφού το 75% των νοικοκυριών ξοδεύει το 90% των εισοδημάτων του. Σε αυτό το πλαίσιο, για μια σημαντική μερίδα των Ελλήνων (47%) τα ενοικιαζόμενα και η ενοικίαση σπιτιών στη διάρκεια του καλοκαιριού είναι η βασική επιλογή, ενώ το 25% προτιμά τα εξοχικά των φίλων.
O μέσος Ελληνας οικοδεσπότης καταλυμάτων Αirbnb εξασφαλίζει, όπως αναφέρεται στην έρευνα, χαμηλά έσοδα, τα οποία μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο ως συμπληρωματικό εισόδημα, ενώ το 42% επί του συνόλου των εσόδων διατίθεται σε φόρους και δαπάνες του ακινήτου.
Ειδικότερα, το μέσο μεικτό ετήσιο εισόδημα για τον Ελληνα ιδιοκτήτη ανά καταχώρηση αντιστοιχεί σε 7.533 ευρώ, εκ των οποίων τα 4.369 είναι καθαρά, νούμερο που τελικά μεταφράζεται σε 364 ευρώ. Για τα νομικά πρόσωπα και με δεδομένο ότι διαχειρίζονται περισσότερα ακίνητα, οπότε δημιουργούνται οικονομίες κλίμακας, τα ετήσια έσοδα είναι σχεδόν διπλάσια και αντιστοιχούν για τα μεικτά κέρδη σε 14.400 ευρώ ανά καταχώρηση, εκ των οποίων τα καθαρά είναι 8.352 ευρώ.
Για ποιον λόγο οι Ελληνες επιλέγουν να μισθώσουν τα σπίτια τους σε τουρίστες; Κυρίως για συμπληρωματικό εισόδημα και διαχείριση των εξόδων των ιδιοκτησιών τους, πέραν όσων επιλέγουν τη βραχυχρόνια και όχι τη μακροχρόνια, με το σκεπτικό ότι θέλουν να χρησιμοποιούν για κάποιο διάστημα και οι ίδιοι τα σπίτια τους.
Στην έρευνα καταγράφονται και οι αιτίες που οι οικοδεσπότες δεν επιθυμούν να μετατρέψουν τη βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση, με πρώτη απάντηση ότι περιστασιακά χρησιμοποιούν οι ίδιοι την ιδιοκτησία τους, ενώ ακολουθεί το ότι έχουν αρνητική εμπειρία από προηγούμενους μισθωτές.
Οι κενές κατοικίες
Στην έρευνα του ΟΠΑ υποστηρίζεται ότι σε όλους τους μεγάλους δήμους ανά την Ελλάδα το ποσοστό των καταχωρήσεων βραχυχρόνιων μισθώσεων σε σύγκριση με το σύνολο των κατοικιών είναι πολύ μικρό. Ενδεικτικά, στην Αθήνα το ποσοστό των καταχωρήσεων επί του συνόλου των κατοικιών αντιστοιχεί σε 2,86% και στη Θεσσαλονίκη σε 2,21%. Οι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί και τα νησιά έχουν υψηλότερα ποσοστά, ωστόσο, σύμφωνα πάντα με την έρευνα, είναι λιγότερες οι καταχωρήσεις σε σχέση με τα κενά σπίτια.
Το νησί με το μεγαλύτερο ποσοστό καταχωρήσεων (κοντά στο 40%) επί του συνόλου των κατοικιών είναι η Μύκονος: σε σύνολο 10.274 κατοικιών, τα σπίτια που έχουν δηλωθεί ως κενά είναι 6.435, ενώ οι συνολικές καταχωρήσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι 4.097. Στη δεύτερη θέση ακολουθεί η Σαντορίνη, με ποσοστό των καταχωρήσεων 36,5% στο σύνολο των κατοικιών, ενώ τα αντίστοιχα ποσοστά στην Περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου πέφτουν στο 13,6% και ακόμη χαμηλότερα στις πρωταθλήτριες του τουρισμού, Ρόδο και Κρήτη, με 7,8% και 6,4% αντίστοιχα.
πηγή: protothema.gr
