ΕΠΙΚΑΙΡΟΤΗΤΑ

Νέα δυνατότητα αξιοποίησης αποκτούν ιδιοκτήτες γραφείων, καταστημάτων, αποθηκών και άλλων επαγγελματικών ακινήτων, καθώς χώροι που μέχρι σήμερα ήταν «κλειδωμένοι» στην παλιά τους χρήση μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να μετατραπούν σε κατοικίες. Το σημαντικό είναι ότι αυτό μπορεί να γίνει ακόμη και σε ορισμένες περιπτώσεις όπου οι σημερινές χρήσεις γης της περιοχής δεν επιτρέπουν κατοικία.Η δυνατότητα προκύπτει από τον ν. 5322/2026, ο οποίος αλλάζει το άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας για την αξιοποίηση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος και την κάλυψη αναγκών κατοικίας. Για έναν ιδιοκτήτη το πρώτο ερώτημα είναι πλέον απλό: αν έχει ένα γραφείο, κατάστημα ή άλλο επαγγελματικό χώρο που δεν μπορεί σήμερα να χρησιμοποιηθεί ως σπίτι, αξίζει να ελέγξει εάν το ακίνητο μπορεί να περάσει στη νέα χρήση.Για παράδειγμα, ένα παλιό γραφείο σε περιοχή όπου οι χρήσεις γης δεν προβλέπουν κατοικία δεν είναι πλέον υποχρεωτικό να παραμείνει γραφείο. Εφόσον πληροί τους όρους της ρύθμισης, μπορεί να μετατραπεί σε σπίτι για τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, να πωληθεί ως κατοικία ή να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση.Το πρώτο που πρέπει να ελεγχθεί είναι πού βρίσκεται και με ποιο καθεστώς έχει ανεγερθεί το ακίνητο. Για τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός σχεδίου ή οικισμού μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις της ρύθμισης, να επιτραπεί η αλλαγή σε κατοικία ανεξάρτητα από τις σημερινές χρήσεις γης. Στη ρύθμιση μπορούν να μπουν και κτίρια που είχαν χτιστεί με παρέκκλιση, εφόσον αυτή είχε χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 και ληφθούν οι εγκρίσεις που απαιτούνται. Καλύπτονται επίσης ακίνητα των οποίων έχει ολοκληρωθεί η τακτοποίηση με τους νόμους 4178/2013 ή 4495/2017.Για τα εκτός σχεδίου ακίνητα προβλέπεται επίσης δυνατότητα μετατροπής νομίμως υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες ακόμη και όταν το σημερινό καθεστώς της περιοχής δεν επιτρέπει αυτή τη χρήση. Δεν χρειάζεται μάλιστα να μετατραπεί ολόκληρο το κτίριο: η αλλαγή μπορεί να αφορά και μόνο ένα τμήμα του. Η συγκεκριμένη δυνατότητα δίνεται μία φορά.Αυτό που δεν μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης είναι να χρησιμοποιήσει την αλλαγή χρήσης για να μεγαλώσει το ακίνητο. Η μετατροπή γίνεται μέσα στο κτίριο που ήδη υπάρχει, χωρίς αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης. Με άλλα λόγια, αλλάζει η χρήση των υφιστάμενων τετραγωνικών, δεν δημιουργούνται καινούργια.Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει και μία ακόμη δυνατότητα, αναφέροντας ότι η αλλαγή χρήσης μπορεί να αφορά και τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης, είτε ως κύρια είτε ως βοηθητική χρήση, παραπέμποντας στις παρ. 3 και 3Α του άρθρου 199.Προσοχή χρειάζεται στα εκτός σχεδίου κτίρια που έχουν ανεγερθεί με παρέκκλιση, καθώς σε συγκεκριμένες περιπτώσεις η μετατροπή έχει και κόστος. Απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και καταβολή ειδικού τέλους ίσου με το 5% της αντικειμενικής αξίας της γης. Το τέλος καταβάλλεται εφάπαξ πριν από την έκδοση της σχετικής άδειας και αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο.Ένας δεύτερος έλεγχος αφορά το τι θέλει να κάνει ο ιδιοκτήτης με το νέο σπίτι. Για μακροχρόνια μίσθωση δεν υπάρχει ο συγκεκριμένος περιορισμός που έχει τεθεί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αντίθετα, οι κατοικίες που δημιουργούνται με τις ειδικές αυτές διατάξεις δεν μπορούν να διατεθούν σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε χρόνια από την αλλαγή χρήσης. Άρα ένα γραφείο μπορεί να γίνει κατοικία και να νοικιαστεί κανονικά, όχι όμως να μετατραπεί και αμέσως μετά να περάσει στο Airbnb.Ιδιαίτερο ενδιαφέρον αποκτά η αλλαγή χρήσης και για τη Golden Visa. Για την ειδική κατηγορία ακινήτων που μετατρέπονται από επαγγελματική χρήση σε κατοικία, το ελάχιστο ύψος επένδυσης παραμένει στις 250.000 ευρώ, σε ένα ακίνητο, χωρίς την απαίτηση των 120 τ.μ. Η αλλαγή μπορεί να έχει γίνει από τον πωλητή ή από τον αγοραστή, πρέπει όμως να έχει ολοκληρωθεί πριν υποβληθεί η αίτηση για την άδεια διαμονής.Υπάρχει και εδώ μια ημερομηνία που πρέπει να προσέξει ο ενδιαφερόμενος: για τη συγκεκριμένη κατηγορία Golden Visa η αλλαγή χρήσης σε κατοικία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί μετά τις 5 Απριλίου 2024. Αν πρόκειται για βιομηχανικό κτίριο, πρέπει επιπλέον να αποδεικνύεται ότι δεν λειτουργούσε εκεί βιομηχανική δραστηριότητα κατά τα προηγούμενα πέντε χρόνια.Οι μετατροπές αυτές έχουν ήδη αρχίσει να εμφανίζονται στο κέντρο της Αθήνας. Στην Ακαδημίας 79 έφτασε τον Ιούνιο στο Τοπικό Συμβούλιο Μνημείων Αττικής μελέτη για τη μετατροπή γραφείων από τον 1ο έως και τον 9ο όροφο υφιστάμενου κτιρίου σε κατοικία. Στην ίδια συνεδρίαση εξετάστηκε ακίνητο στην Αθηνάς 25 και Πρωτογένους, στου Ψυρρή, όπου γραφεία του 2ου ορόφου σχεδιάζεται να μετατραπούν σε κατοικίες.newmoney.gr

Την άμεση απαγόρευση της θήρας του τρυγονιού (Streptopelia turtur) σε ολόκληρη τη χώρα ανακοίνωσε πριν λίγο το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς εξαντλήθηκε το ετήσιο εθνικό όριο κάρπωσης του είδους.Σύμφωνα με εγκύκλιο της Γενικής Γραμματείας Δασών, το εθνικό όριο είχε καθοριστεί στα 36.000 τρυγόνια για την κυνηγετική περίοδο 2026-2027. Η καταγραφή των θηρευμένων πτηνών πραγματοποιούνταν υποχρεωτικά από τους κυνηγούς μέσω ειδικής εφαρμογής στο κινητό τηλέφωνο, στο πλαίσιο του Μηχανισμού Προσαρμοσμένης Κάρπωσης (AHM).Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, το προβλεπόμενο όριο των 36.000 ατόμων έχει πλέον συμπληρωθεί. Ως εκ τούτου, η θήρα του τρυγονιού απαγορεύεται άμεσα σε όλη την Ελλάδα και μέχρι τη λήξη της κυνηγετικής περιόδου.Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας μέσω απόφασης που υπογράφει ο Γενικός Γραμματέας Δασών, Ευστάθιος Σταθόπουλος καλεί τις περιφερειακές Δασικές Υπηρεσίες να προχωρήσουν άμεσα στην έκδοση των απαιτούμενων Δασικών Αστυνομικών Διατάξεων για την εφαρμογή της απαγόρευσης.Παράλληλα, οι Κυνηγετικές Οργανώσεις καλούνται να ενημερώσουν τα μέλη τους για την άμεση ισχύ του μέτρου και να ενισχύσουν τα μέτρα θηροφύλαξης, προκειμένου να διασφαλιστεί η τήρηση της απαγόρευσης.rodiaki.gr

Κάθε ξενοδόχος γνωρίζει την πληρότητα, τη μέση τιμή δωματίου (ADR) και το RevPAR. Πρόκειται για χρήσιμους δείκτες, με ένα όμως θεμελιώδες όριο: μετρούν έσοδα, όχι κέρδος. Δύο ξενοδοχεία με πανομοιότυπο RevPAR μπορούν να παρουσιάζουν εντελώς διαφορετική κερδοφορία, ανάλογα με το κόστος λειτουργίας, το μείγμα καναλιών και την παραγωγικότητα της εργασίας. Η ώριμη διοίκηση, αυτή που ενδιαφέρει τους ιδιοκτήτες, τις τράπεζες και τους επενδυτές, μετριέται με άλλους, λιγότερο «δημοφιλείς» δείκτες.GOPPAR: το κέρδος ανά διαθέσιμο δωμάτιοΤο GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Room) είναι το «κερδοφόρο δίδυμο» του RevPAR: μικτό λειτουργικό κέρδος διά διαθέσιμα δωμάτια. Ενσωματώνει μισθοδοσία, ενέργεια, συντήρηση και διοικητικά έξοδα, αποκαλύπτοντας εάν ο τζίρος μετατρέπεται πράγματι σε αποτέλεσμα. Η HotStats, ο διεθνής οργανισμός συγκριτικής αξιολόγησης κερδοφορίας, τεκμηριώνει ότι αγορές με σταθερό RevPAR εμφανίζουν πτώση GOPPAR έως 12%, καθώς εργασιακό και ενεργειακό κόστος διαβρώνουν τα περιθώρια. Οι ιδιοκτήτες αποτιμούν τα ξενοδοχεία με βάση το λειτουργικό αποτέλεσμα, όχι τα έσοδα δωματίων.Flow-through: πόσο από το επιπλέον ευρώ φτάνει κάτω;Ο δείκτης ροής κέρδους (flow-through) απαντά στο κρισιμότερο ερώτημα του προϋπολογισμού: από κάθε πρόσθετο ευρώ εσόδων, πόσα λεπτά φτάνουν στο μικτό λειτουργικό κέρδος; Τα στοιχεία των Duetto και HotStats (2026) είναι αποκαλυπτικά: όταν η αύξηση εσόδων προέρχεται από πληρότητα, μόλις το 30% περίπου φτάνει στο αποτέλεσμα, λόγω του κόστους εξυπηρέτησης επιπλέον πελατών· όταν προέρχεται από τιμή, η ροή προσεγγίζει το 60%. Ο δείκτης αυτός αλλάζει ριζικά τον τρόπο που σχεδιάζουμε την τιμολογιακή στρατηγική.TRevPAR και CPOR: το σύνολο των εσόδων και το κόστος πίσω τουςΤο TRevPAR (Total Revenue per Available Room) αθροίζει όλα τα έσοδα, δηλαδή επισίτιση, spa, στάθμευση, εμπειρίες, ανά διαθέσιμο δωμάτιο. Σε resort, τα μη-δωματιακά έσοδα φθάνουν το 20-40% του συνόλου· η παράβλεψή τους σημαίνει διοίκηση με «μισό ταμπλό». Απέναντί του στέκεται το CPOR (Cost per Occupied Room), το πλήρες κόστος κάθε κατειλημμένου δωματίου, ο πιο ειλικρινής καθρέφτης της λειτουργικής πειθαρχίας ενός τμήματος ορόφων.NRevPAR: το κρυφό κόστος της διανομήςΤο NRevPAR αφαιρεί από τα έσοδα δωματίων το κόστος απόκτησης της κράτησης (προμήθειες OTA, έξοδα marketing, μεταπωλητές). Η σημασία του τεκμηριώνεται αριθμητικά: σύμφωνα με στοιχεία της HotStats (2025), από το 2019 το παγκόσμιο RevPAR αυξήθηκε 19%, αλλά το κόστος διανομής ανά διαθέσιμο δωμάτιο εκτινάχθηκε κατά 25%. Όποιος μετρά μόνο έσοδα, χρηματοδοτεί εν αγνοία του τα κανάλια των τρίτων.GRI: η φήμη ως μετρήσιμο περιουσιακό στοιχείοΟ Global Review Index (GRI) συμπυκνώνει τις online αξιολογήσεις από 175 πλατφόρμες σε βαθμολογία 0-100. Η εμβληματική έρευνα του καθηγητή Chris Anderson (Cornell School of Hotel Administration), που διασταύρωσε δεδομένα GRI με στοιχεία πωλήσεων της STR, απέδειξε ότι αύξηση 1 μονάδας στον GRI οδηγεί σε έως 0,89% υψηλότερο ADR, 0,54% υψηλότερη πληρότητα και 1,42% υψηλότερο RevPAR. Η φήμη, δηλαδή, δεν είναι «δημόσιες σχέσεις»· είναι τιμολογιακή ισχύς με μετρήσιμη απόδοση.kWh ανά κατειλημμένο δωμάτιο: ο δείκτης της επόμενης δεκαετίαςΗ κατανάλωση ενέργειας και νερού ανά κατειλημμένο δωμάτιο αποτελεί πλέον διεθνώς συγκρίσιμο μέγεθος μέσω του Cornell Hotel Sustainability Benchmarking Index (CHSB), της μεγαλύτερης βάσης περιβαλλοντικών επιδόσεων ξενοδοχείων παγκοσμίως, με δεδομένα από περισσότερες από 21.000 μονάδες. Ο δείκτης αυτός συνδέει το λειτουργικό κόστος με τις απαιτήσεις ESG των tour operators και των χρηματοδοτών, και θα κρίνει την πρόσβαση σε κεφάλαια τα επόμενα χρόνια.Συμπέρασμα«Ό,τι μετριέται, διοικείται». Η ελληνική ξενοδοχία, ιδίως η οικογενειακή, οφείλει να περάσει από τη λογική των εσόδων στη λογική του κέρδους, της φήμης και της βιωσιμότητας. Οι δείκτες υπάρχουν, είναι τεκμηριωμένοι και προσβάσιμοι. Το ζητούμενο είναι η απόφαση να τους εντάξουμε στο μηνιαίο συμβούλιο διοίκησης, δίπλα, και συχνά πάνω, από την πληρότητα.*Ο Κώστας Φάλαγγας είναι Ξενοδόχος (Mitsis Bali Paradise), μέλος του ΔΣ του Επιμελητηρίου Ρεθύμνηςκαι σύμβουλος managementξενοδοχείων &τουρισμού (kostasfalangas.com)Βιβλιογραφία1. Anderson, C. (2012). The Impact of Social Media on Lodging Performance. Cornell Hospitality Report, Vol. 12, No. 15, Center for Hospitality Research, Cornell University.2. HotStats (2025). Market Insights: Are Your Hotel Markets Turning Revenue into Real Profit? — Profitability Benchmarking Reports.3. Zoghlin, A. & Grove, M. (2026). Why the Hotel Industry Has Been Optimizing the Wrong Metric. Duetto / HotStats, Hospitality Net.4. Cornell University & Greenview (2024). Cornell Hotel Sustainability Benchmarking Index (CHSB). Center for Hospitality Research, Nolan School of Hotel Administration.5. HSMAI & SIT (2018). Revenue Management Performance Measurement Study.6. Kalibri Labs (2025). Direct Booking Profitability Study (18,000 U.S. hotels).